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不動産売買
家を買ったら、構造に致命的な欠陥が見つかり、取り壊しを余儀なくされました。売主に何を請求できますか

買った家に致命的な問題が見つかった場合には

売買契約は、「契約の目的を達することができないとき」には契約を解除できるとされています。
建物などの不動産の場合は、買った建物に「隠れた欠陥」があって、契約の目的を達することができないときがこれにあたります。

具体的には、建売住宅などを購入する際に、一般的な注意を尽くしても発見できないような欠陥(例えば、基礎の部分の柱が腐っていた等)が後から発見され、しかもその欠陥が修理できない程度の場合には、買主は売買契約を解除できます。
ある程度傷んでいることは分かっていたけれど、痛みの程度が思っていた以上だった場合などはあてはまりません。

これに対して、請負契約を締結して注文住宅を建てた場合には、建物完成後に契約を解除することはできません。建築工事の請負契約で、完成後の契約解除を認めてしまうと、請負人が建物を取り壊さなくてはいけなくなり、経済的にも社会的にも損失が大きいからです。そこで、この場合には、補修するか補修代金を請求する(瑕疵担保責任)という方法によって解決をはかることになります。

契約解除の他に請求できるものとは

購入した家に隠れた瑕疵があり、契約の目的を達成することができないとして契約解除する場合、これと併せて買主は売主に対して損害賠償の請求をすることができます。
建物の瑕疵が重大で、個々の補修では根本的な欠陥を除去できず、建て替えざるを得ない場合には、建物の建て替えに要する費用相当額を損害として賠償請求ができるとした最高裁判所の判例もあります。
但し、契約解除も、損害賠償請求も、瑕疵が判明したときから1年以内に行使しなくてはならないので注意が必要です。

欠陥の程度の判断

欠陥の有無の判断は、第1に、請負契約の内容、即ち設計書の内容を満たしていなければ、欠陥(瑕疵)があることになります。
第2に、建築基準法等法令の技術基準を満たしていない場合も、欠陥(瑕疵)があることになります。これは、例え建物がしっかり建っていたとしても同様です。
具体的には、地盤が軟弱なのにもかかわらずわらず、擁壁の地耐力不足や布基礎で施工されていた場合などの沈下、木造3階建建物の壁量不足や筋かいプレート等の欠如、不適切な床材の使用による建物の耐震性の欠如や揺れ、傾きなどが挙げられます。

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