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不動産売買
不動産売買の契約書ではどこをチェックすればいいですか。

不動産売買の契約書の注意点

不動産売買契約も売買契約の一種なので、「売る」「買う」という意思表示の合致のみで契約は成立し、契約書の作成は不要なのが原則です。しかし、不動産は重要な財産なので、契約書を作成するのが一般的です。そこで、売買契約書では以下の5点に注意しましょう。

① 売買代金の決め方は?

土地の売買代金を決める際、特に坪単価や平米単価に面積を乗じて算出している場合には、面積の基準が、登記簿謄本に表示されている公募面積なのか、実測面積なのかを明らかにしておくことが必要です。実測面積を基準とする場合、後日測量して不足が判明した場合には、代金減額を主張することが可能です。

② 契約時の支払う金額は?

不動産の売買は大きな契約であることから、契約書作成時などに、買主が代金の一部を支払うのが通常です。その際、そのお金が代金の一部(内金)なのか、手付金なのかを契約書で明らかにしておくことが必要です。
手付金の場合は、事後的にトラブルが生じた場合などは、売主が手付金の倍額を返すことで契約解除することが可能です。但し、買主が代金全額を用意して、売主に移転登記を促すなど履行に着手した場合には解除できないので注意しましょう。

③ 残金の支払いと登記をどうするか?

売買契約書に、残金の支払と登記手続について、契約条項として明確に記載されているか確認しておくことが必要です。
一般的には、売買代金から手付金を差引いた残金支払いの際に、所有権移転登記を行うのが一般的です。実務上は、登記手続を依頼する司法書士立ち会いのもと、所有権移転登記に必要な書類等が備わったことを確認して残金を支払うことが多いです

④ 買主が住宅ローンを組めない場合は?

不動産を現金一括払いで購入できる人は多くありません。買主が、売買代金をローンで支払う予定の場合、住宅ローンの審査が通らない等、融資が受けられなかった場合の取り扱いについて、売買契約書で明確に定めておくことが必要です。通常、住宅ローン特約条項として、契約が無効となることとされますが、売買契約書にも明記されているか確認しておきましょう。

⑤ 特約条項とは?

市販の売買役所を利用する場合、特約が記載されないことも少なくありません。特約条項についても売買契約書にきちんと明示することは、後々の紛争を防ぐために重要です。必ず特約が売買契約書に明記されているかを確認することが必要です。

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