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マンション管理
マンションの居住者で管理費を支払わない人がいます。どうしたらいいですか?

マンション管理費の性質とは

マンションの管理費は、マンション管理を適正に行うための管理費や修繕積立金のことを言います。マンション住人が安全に且つ公平に住むためにも、管理を適切に徴収する必要があります。しかし、多くのマンションで管理費等の滞納が問題になっているのが実情です。

滞納しているマンション管理費を回収するには

口頭・内容証明郵便による督促

まずは口頭や手紙による督促を行っても効果がない場合は、内容証明郵便による督促を行うことが考えられます。
内容証明郵便とは、いつ、どのような文書を、誰から誰宛に送ったかを証明できるので、請求に関する後々のトラブルを回避することができます。

支払督促

口頭や内容証明郵便による督促を行っても効果がない場合は、支払督促を行うことが考えられます。
支払督促制度とは、債権者の一方的な申立に基づいて、簡易裁判所の裁判所書記官が支払督促を出す手続きのことを言います(民事訴訟法382条以下)。
具体的には、債務者の住所地を管轄する簡易裁判所の裁判所書記官に対して支払い督促の申立を行い、債務者から異議が申し立てられなければ裁判で判決を得たのと同一の効力を得ることができます。しかし、異議が出されると、通常の裁判に移るため、金額などに争いがある場合には、適切な方法とは言えないでしょう。

少額訴訟

少額訴訟とは、請求金額が60万円以下の訴えについて、原則1回の期日で審理を終結し、口頭弁論終結後直ちに判決が言い渡される制度のことを言います(民事訴訟法368条以下)。
但し、債務者が通常の手続きに移行させる旨の申述をした場合には、通常の裁判手続に移行します。

通常訴訟

請求金額が60万円を超える場合には、通常訴訟を提起します。請求金額格が140万円までは簡易裁判所に訴訟提起し、140万円を超える場合には地方裁判所に訴訟を提起します。

先取特権の実行

マンションの管理規約または集会の決議で、各区分所有者が負担すべき管理費や修繕積立金などについて定めていた場合、これらの債権について先取特権を有することになり(区分所有法7条)、管理費等を滞納している当該区分所有者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の競売を行って、競売された代金から優先的に弁済を受けることができます。
しかし、多くの場合は実効性に乏しいのが実情です。

区分所有権等の競売

判決や先取特権に基づいて競売の開始決定を得ても効果が得られない場合でも、区分所有法59条に基づいて競売を行い、管理費を滞納している区分所有者の区分所有権を強制的に剥奪することができます。
この場合、管理組合は当該区分所有権を買い受けた新所有者に対して滞納されている管理費等を請求していくことができるので、滞納管理費の回収につながるといえます。
但し、この規定は、強力な効果を持つことから、認められる要件が厳格に規定されています。

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