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農地
農地の売買は自由にできますか?

農地の特殊性

農地は、農地法という特別な法律で規定されています。
そもそも、その土地が農地かどうかは、土地の客観的な状態によって決まるとされています。かりに登記簿等の地目が原野等とされていても、実際に農地として利用されている状況であれば農地とされます。
農地法では、農地は耕作者自身が所有することが最も望ましいとして(自作農主義)、耕作者が農地を取得することを促進して、その権利を保護しています。そして、農業を行うのに効率的に土地を利用できるようにするため、利用関係を調整して耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的としています。

そのため、農地の売買等、農地の権利を移転する場合には、自由に行えないのが原則です。

農地の売買ができる場合とは

農地法の趣旨から、農地の売買は自由に行うことはできず、農業委員会(または都道府県知事)の許可が必要とされるのが一般的です。

農地を処分する場合には、以下のような手続きが必要とされています。

処分 許可をする人 農地法
農地のままで売買するなど権利移転する場合 農業委員会又は都道府県知事 3条
自分で所有して使用するが、使用目的を農地以外に変更する場合 都道府県知事又は農林水産大臣 4条
農地を宅地にするなど転用目的で権利移転する場合 都道府県知事又は農林水産大臣 5条

農地を農地として売買したり賃借権を設定するためには、農地法3条の許可が必要ですが、この許可を得ることなく売買等をしても、その効力(所有権移転の効力など)は生じないとされています。
農地を農地以外のものに転用する場合は、農地法4条の許可が必要です。転用行為は事実行為なので、許可を得ずに転用しても、転用自体が無効になることはありません。しかし、農地の所有者が許可なく無断で転用した後に売買することを防ぐため、無断転用の当事者に対しては、農地に戻す原状回復等を命じることができるほか、刑事罰も規定されています。
農地法5条の規定は、権利移転と転用とが同時に行われる場合の許可制度です。この許可を得ることなく売買等をしても、効力は生じないとされています。

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