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不動産賃貸借
マンションの賃借人が賃料を払ってくれません。出て行ってほしいのですが可能ですか?

賃料不払いの借主への対応

貸主は、賃料を支払わない借主に対して、①未払い賃料の請求、②賃料不払いによる契約解除と立ち退き請求(明渡請求)という対応をとることができます。

これらの対応は、借主側の対応を考慮しながら、順を追って進めることが重要です。

借主への対応その1 賃料の請求をする

第一に、貸主は借主に対して内容証明郵便を送付し、未払い賃料の支払いを求めます。
一般的には、配達証明付内容証明郵便で、「本書面到達後、○日以内に滞納賃料○○円を支払え。支払いない場合は、上記催告期間の経過をもって、本契約を当然に解除する。」等と通知します。

但し、次のステップの契約解除を行うには、不動産の賃貸借契約のように、長期間、継続的な法律関係が続くことを前提とする契約では、少々の契約違反だけでは足りません。

借主への対応その2 契約を解除して立ち退きを請求する

契約解除するには、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえるような事情(信頼関係破壊の法理)が必要です。具体的には、少なくとも3ヶ月以上の賃料滞納に加え、支払いを催告したのに全く支払われない等、貸主と借主の信頼関係が破壊されているといえる事情が必要です。

原則的には、このように未払い賃料を請求し、次に賃貸借契約解除、明け渡し請求が認められることになりますが、事情によっては、未払い賃料の請求をしなくても契約解除ができる特約(無催告解除特約)が認められる場合があります。無催告解除特約がある場合、契約の解除通知が借主に到達すると、賃貸借契約が終了します。
但し、無催告解除特約は当然に有効とされるわけではありません。裁判例では、「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」にのみ有効とされます。具体的には、1ヶ月の滞納で無催告解除が出来るとされている場合でも、3ヶ月分以上の家賃の滞納がある場合等に、無催告解除が認められると考えられます。

借主への対応その3建物明け渡しの強制執行

契約を解除して、賃貸借契約が終了した以上、不動産を明け渡すよう請求することが可能です。しかし、借主が素直に応じるとは限りませんし、行方不明の場合もあります。そこで、建物明渡しを求めるとともに未払賃料を支払うよう求める訴訟を提起し、建物の明渡しと未払賃料を支払えとの判決を取得することになります。

訴訟を提起すると、「訴状」という書類が裁判所から相手方である借主のところに送達される必要があります。借主が行方不明の場合等は、「公示送達」といって、借主が最後に住んでいた住所を管轄する裁判所に公示送達の申立をすることで、訴状が借主に届いたとみなすことが可能となります。

このようにして起こした裁判によって、建物を明け渡すことと未払賃料を支払うことを内容とする判決が借主に下されることになりますが、それだけでは明け渡しを強制することはできません。別途、強制執行手続を取る必要があります。
強制執行の申立をするには、「送達証明書」(判決が賃借人に送達されたことを証明するもの)と、「執行文」を得て、建物明渡執行の申立と動産執行の申立を、建物の所在地を管轄する地方裁判所に所属する執行官あてに行います。

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