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不動産売買
不動産を購入する場合に注意すべきことを教えてください。

不動産を買う際に気を付けるべきこと

土地や建物などの不動産は、非常に大きな買い物です。また、権利関係が複雑になりがちなので、十分な調査が必要です。
買主自身が、不動産を買う目的が自己使用なのか、投資目的なのかを明確に意識した上で、客観的に、冷静な目で不動産を見ることが第一です。その上で、不動産の購入時に注意すべきことは、権利の調査と、現状の調査の2点に集約できます。

権利の調査の方法とは

不動産を購入する際には、まず、購入しようとする不動産が、売主の所有であることを確認することが大切です。
具体的には、法務局の登記簿や公図等を閲覧し、売主から権利証の提示を求めるなどします。
但し、登記簿の記載が真実の権利関係を反映していないケースや、公図が土地の形状を正確に示していないケースも実際にあるので注意が必要です。

また、登記簿を閲覧する際などには、目的の不動産に、地上権など買主の使用を制限する権利や、抵当権などの担保権がついていないかも、併せて確認しましょう。もし、担保権がついていた場合でも買う側としては担保権のない不動産を購入するに越したことはありません。不動産の売買契約時に、売買代金の中から被担保債務を担保権者に返済し、残額を売主に支払うとよいでしょう。

現状の調査の方法とは

不動産を購入する際には、実際に現地に出向いて確認する現状調査を行うのが一番です。登記簿に記されている土地の所在や地目等があっているか、建物は記載に合った種類のものが所在しているのか、構造は正しいか等を、現地で確認することが大切です。

また、特に一戸建ての場合は、接道についても確認しておくとよいでしょう。敷地が4m以上の道路に2m以上接している物件だと、再建築の際にスムーズです(建築基準法43条1項)。それ以外の場合だと、場合によっては接道条件違反で再建築の建築確認許可がおりない場合もあるので注意が必要です。土地が直接公道に接していない場合には、公道に通じるまでの通行使用権の有無を確認しておきましょう。
加えて、建設基準法や都市計画法などの法令による建設制限の確認も重要です。一般的に、建蔽率や容積率の制限を受けることに加え、地域的に建物の外観や高さが制限を受ける場合もあります。

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